В современном мире инвестирование становится неотъемлемой частью финансового планирования. На первый взгляд, банковские вклады представляют собой надежный способ сохранить капитал и получать стабильный, а теперь всем может показаться и высокий пассивный доход.
В этой статье мы рассмотрим ключевые аспекты, которые помогут вам сделать осознанный выбор между покупкой коммерческой недвижимости и открытием вклада в банке, а также проанализируем, какая стратегия более выгодна на конкретных цифрах.
Основные факторы для выбора инструмента инвестиций
Риск и доходность: сравнение потенциальной доходности от коммерческой недвижимости и банковских вкладов.
Банковский вклад
Коммерческая недвижимость:
- доходность по депозитам банки на текущий момент предлагают до 20% годовых. Но они зависят от уровня инфляции и ключевой ставки ЦБ РФ. Т.е. высокая ставка - временное явление, откат будет постепенный на протяжение 1-2х лет, но будет.
- присутствуют лимиты по застрахованной сумме на депозите в 1,4 млн руб, следовательно при большом капитале есть риск потерять сумму свыше обозначенной. Люди с капиталом от 20-30 млн руб, как правило, не хотят хранить такие суммы на депозитах, т.к. их необходимо в таком случае раскладывать по разным вкладам, и к тому же психологически в текущих реалиях людям может быть страшно держать такие суммы даже в государственных банках.
Коммерческая недвижимость:
- доходность от аренды на вложенные средства составляет от 8 до 12% годовых в среднем;
- но также объект недвижимости капитализируется, т.е. растет в цене вместе с рынком, но прибыль вы, конечно, сможете получить только при его продаже.
- в краткосрочной перспективе присутствует риск волатильности на рынке недвижимости, что может снизить стоимость вашего объекта недвижимости;
- если мы говорим про ГАБ (готовый арендный бизнес) есть риск остаться без арендатора, что приведет к простою помещения на какое-то время и оставит вас без пассивного дохода.
Ликвидность: доступность денег в случае необходимости.
Банковский вклад
Согласитесь, обидно будет продержать деньги, скажем, 2 года на трехлетнем вкладе и ничего на них не заработать.
Коммерческая недвижимость:
- с одной стороны деньги с вклада можно всегда снять, что обеспечивает высокую ликвидность данного актива;
- однако касается это только “тела” депозита, т.е. той суммы, которую вы положили. Проценты же, которые вам начисляет банк, обычно по правилам вклада можно снять только по завершении срока.
Согласитесь, обидно будет продержать деньги, скажем, 2 года на трехлетнем вкладе и ничего на них не заработать.
Коммерческая недвижимость:
- ликвидность любой недвижимости однозначно ниже, чем вкладов.
- в целом, ликвидность коммерческой недвижимости зависит от очень многих факторов: локация, транспортная доступность, инфраструктура, конкуренция, демографические характеристики, будущее развитие района и т.д.
Защита от инфляции: как каждый из вариантов справляется с инфляцией.
Банковский вклад
Коммерческая недвижимость:
- инструмент отлично справляется с этой функцией в краткосрочной перспективе;
- но что будет если у вас открыт вклад на много лет вперед? Существует риск, что уровень инфляции вырастет, а ставка по вкладу останется фиксированной. Это может привести к снижению покупательной способности ваших средств.
- вклад не спасет от гиперинфляции в стране.
Коммерческая недвижимость:
- недвижимость в долгосрочной перспективе однозначно лучше справляется с инфляцией. Недвижимость - это актив, он растет в цене точно также, как любой другой продукт. Т.е. даже если в стране гиперинфляция, то недвижимость станет пропорционально дороже.
Допустим, у вас есть 10 млн руб. Куда вложить?
Предлагаем сравнить на конкретной сумме. Выбирать будем между депозитом и коммерческой недвижимостью, которую вы сдаете в аренду, а именно офисом.
Условия Вклада
Сумма - 10 млн руб.
Срок инвестирования - 12 лет
Ставка - 10% годовых. (берем данный размер для расчета, т.к. ставка в 20% - история на ближайшие год-два максимум).
Реинвестирование - не применяем для одинаковых условий по расчетам.
ИТОГ: если применять сложный процент (посчитать можно здесь), на выходе мы получаем 22 млн руб. Т.е. доход 12 млн руб., а доходность за весь период 120%.
Покупаем ГАБ (офис 30 кв.м.)
Сумма покупки - 10 млн руб.
Полезная площадь офиса - 26 кв.м.
Ставка аренды - 2700 за кв.м.
Индексация - 10% в год.
Продается офис в конце с 12 летней окупаемостью (в грязную), как и покупали.
Все расходы, которые возникают по ГАБ, и расчеты можно изучить в таблице.
ИТОГ: при сдаче в аренду офиса на протяжении 12 лет и его перепродаже, на выходе мы получаем прибыль 31 млн руб. Т.е. доходность за весь период ~300%. Для сравнения с банковской ставкой - 25% годовых.
Условия Вклада
Сумма - 10 млн руб.
Срок инвестирования - 12 лет
Ставка - 10% годовых. (берем данный размер для расчета, т.к. ставка в 20% - история на ближайшие год-два максимум).
Реинвестирование - не применяем для одинаковых условий по расчетам.
ИТОГ: если применять сложный процент (посчитать можно здесь), на выходе мы получаем 22 млн руб. Т.е. доход 12 млн руб., а доходность за весь период 120%.
Покупаем ГАБ (офис 30 кв.м.)
Сумма покупки - 10 млн руб.
Полезная площадь офиса - 26 кв.м.
Ставка аренды - 2700 за кв.м.
Индексация - 10% в год.
Продается офис в конце с 12 летней окупаемостью (в грязную), как и покупали.
Все расходы, которые возникают по ГАБ, и расчеты можно изучить в таблице.
ИТОГ: при сдаче в аренду офиса на протяжении 12 лет и его перепродаже, на выходе мы получаем прибыль 31 млн руб. Т.е. доходность за весь период ~300%. Для сравнения с банковской ставкой - 25% годовых.
Делаем выводы
- Если срок вложений до года - лучше рассмотреть вклад в банке под хороший процент.
- Банковский вклад можно использовать при создании “финансовой подушки” или накоплении на ту же самую недвижимость. Порог входа в коммерческую недвижимость все же довольно высокий. Можно найти офис по стоимости квартиры, но чаще всего готовые коммерческие помещения под сдачу в аренду имеют большую квадратуру, следовательно и высокую стоимость.
- В остальном наша рекомендация - коммерческая недвижимость. Стоит дополнить, что ее также можно взять в ипотеку, использование кредитного плеча вам только добавит доходности, но нужно быть готовым к рискам, все-таки это долговая нагрузка.
Но выбор всегда остается за вами!
Если же вам стало интересна тема коммерческой недвижимости, и вы больше хотите узнать про готовый арендный бизнес (ГАБ), что это такое, его виды, обязательно переходите по ссылке и смотрите до конца наше новое видео!